Sakarya’da Kira Getirisi İçin Ev Almak: Net Getiri ve Amortisman Nasıl Hesaplanır?
Güncelleme tarihi: 29 Eyl
Halit Kolaç | Sakarya Gayrimenkul Danışmanı
Sakarya’da yatırım için bir daire beğendiniz. Fiyatı bütçenize uyuyor, konumu da hoşunuza gitti. Üstelik aylık kira beklentisi yüksek görünüyor.
Peki, bu ev gerçekten iyi bir kira yatırımı mı?
Cevabı bulmak için aylık kirayla birlikte satın alma bedeline, başlangıç masraflarına ve ev sahibi olarak karşılayacağınız giderlere bakmanız gerekir.
Kira getirisi hesabı, evin ne kadar kira getireceğini; net getiri hesabı, giderlerden sonra size ne kalacağını gösterir. Amortisman süresi ise ödediğiniz bedelin kira geliriyle yaklaşık kaç yılda karşılanabileceğini anlamanıza yardımcı olur.
Bu hesapları, kolayca uygulayabileceğiniz bir örnekle inceleyelim.
Kira getirisi nasıl hesaplanır?
İlk adım, beklenen yıllık kirayı satın alma fiyatıyla karşılaştırmaktır. Buna brüt kira getirisi denir. Bu hesapta henüz masraflar düşülmez.
Brüt yıllık kira getirisi (%) = Aylık kira × 12 ÷ Satın alma bedeli × 100
Örneğin, 4 milyon TL’ye alınan bir dairenin aylık kirası 25 bin TL olsun:
Yıllık kira: 25.000 × 12 = 300.000 TL
Brüt yıllık kira getirisi: 300.000 ÷ 4.000.000 × 100 = %7,5
Yani evin bir yıllık brüt kira geliri, satın alma bedelinin yüzde 7,5’ine karşılık gelir.
Bu yazıdaki rakamlar hesaplamayı anlatmak için hazırlanmıştır; Sakarya’daki güncel fiyat veya kira ortalamalarını temsil etmez.
Net kira getirisi: Masraflardan sonra size ne kalır?
Aylık 25 bin TL kira almak, bu tutarın tamamının kazanç olarak kalacağı anlamına gelmez. Ev yılın bir bölümünde boş kalabilir, bakım gerekebilir veya size ait başka giderler çıkabilir.
Bu nedenle iki ayrı toplam hazırlayın:
Başlangıç maliyeti: Evin satın alma bedeliyle birlikte alım sırasında ödediğiniz masraflar, ilk tadilat ve varsa eşya giderleri.
Yıllık giderler: Malike ait bakım ve onarım, sigorta, emlak vergisi, varsa yönetim hizmeti ve sizin karşıladığınız diğer giderler.
Kira gelirini ve giderleri ayrı ayrı takip etmek, konutun gerçek performansını görmenizi kolaylaştırır.
Aynı daire üzerinden devam edelim:
Hesap kalemi | Örnek tutar |
Evin satın alma bedeli | 4.000.000 TL |
Alım masrafları ve ilk hazırlık giderleri | 200.000 TL |
Toplam başlangıç maliyeti | 4.200.000 TL |
Aylık kira | 25.000 TL |
Bir ay boş kaldığında 11 aylık kira | 275.000 TL |
Yıllık malike ait giderler | 35.000 TL |
Giderlerden sonra kalan yıllık gelir | 240.000 TL |
Bu örnekte gider sonrası kira verimi:
240.000 ÷ 4.200.000 × 100 = Yaklaşık %5,7
İlk hesapta yüzde 7,5 görünen getiri, başlangıç masrafları ve yıllık giderler dahil edildiğinde yaklaşık yüzde 5,7’ye düşüyor.
Buradaki sonuç gelir vergisi ve kredi ödemeleri öncesidir. Kendi hesabınızda, varsa kredi ödemelerini ve kişisel durumunuza göre oluşacak gelir vergisini ayrıca değerlendirmelisiniz. Kira gelirinin vergilendirilmesinde istisna koşulları ve gider yöntemi gibi unsurlar sonucu etkileyebilir.
Önemli olan, karşılaştırdığınız bütün evlerde aynı giderleri hesaba katmanızdır.
Amortisman süresi nedir, nasıl hesaplanır?
Konut yatırımında amortisman süresi, ev için ödediğiniz bedelin kira geliriyle yaklaşık kaç yılda karşılanacağını gösteren basit bir ölçüdür. Burada kullanılan anlamı, muhasebedeki amortisman uygulamasından farklıdır.
En yaygın hesap şöyledir:
Brüt amortisman süresi = Satın alma bedeli ÷ Yıllık brüt kira
Örneğimizde:
4.000.000 ÷ 300.000 = Yaklaşık 13,3 yıl
Aylık kirayla hesaplamak isterseniz:
4.000.000 ÷ 25.000 = 160 ay, yani yaklaşık 13 yıl 4 ay.
Peki, masrafları da eklersek?
Toplam başlangıç maliyetimiz 4 milyon 200 bin TL, yıllık gider sonrası gelirimiz 240 bin TL idi:
4.200.000 ÷ 240.000 = 17,5 yıl
Bu, gelir vergisi ve finansman öncesi gider sonrası gelirle hesaplanan basit geri dönüş süresidir.
Her iki hesap da bugünkü kira ve giderlerin değişmediğini varsayar. Gelecekteki kira artışını, enflasyonu, evin değerindeki değişimi ve paranın zaman içindeki değerini içermez. Dolayısıyla “Bu ev kesin olarak 13 yılda kendini öder” şeklinde yorumlanmamalıdır.
Amortisman hesabını, seçenekleri aynı koşullarda karşılaştırmak için kullanabilirsiniz.
Kirası yüksek olan ev daha mı iyi yatırım?
İki daire arasında karar verirken yüksek kira rakamı dikkatinizi çekebilir. Ancak o kirayı elde etmek için ne kadar ödeme yaptığınız da önemlidir.
A dairesi | B dairesi | |
Satın alma bedeli | 4.000.000 TL | 5.000.000 TL |
Aylık kira beklentisi | 25.000 TL | 28.000 TL |
Brüt yıllık kira getirisi | %7,5 | %6,72 |
Brüt amortisman süresi | 13,3 yıl | 14,9 yıl |
Tablodaki rakamlar örnektir; giderler dahil değildir.
B dairesinin aylık kirası daha yüksek. Ancak satın alma bedeline göre A dairesinin brüt kira getirisi daha güçlü.
Bu durum tek başına A dairesini seçmeniz gerektiği anlamına gelmez. Bina durumu, bakım ihtiyacı, boş kalma olasılığı ve ileride satış koşulları da değerlendirilmelidir.
İyi bir yatırım karşılaştırması, fiyatı ve kirayı konutun özellikleriyle birlikte ele alır.
Sakarya’da kira beklentisini nasıl belirlemelisiniz?
Hesabın doğru sonuç vermesi için başlangıçtaki kira beklentisinin gerçekçi olması gerekir.
Serdivan, Adapazarı, Arifiye veya Erenler’de ev bakarken, yalnızca aynı ilçedeki ilanları karşılaştırmak yeterli değildir. Mümkün olduğunca aynı çevrede ve benzer özelliklerde konutlar seçin.
Özellikle şu noktalara bakın:
Net kullanım alanı ve oda sayısı,
Bina yaşı, kat ve asansör,
Evin bakım durumu ve eşyalı olup olmadığı,
Ulaşım, otopark ve günlük ihtiyaçlara erişim,
Aidat tutarı.
İlanlarda yazan kiralar, talep edilen rakamlardır. Mümkün olduğunda yakın zamanda kiralanmış benzer evlerin gerçekleşen kira bilgileriyle de karşılaştırma yapın.
Örneğin, Serdivan’da eşyalı bir daireyle boş bir dairenin kirasını karşılaştırıyorsanız eşyanın satın alma ve yenileme maliyetini de düşünün. Adapazarı’nda tadilat isteyen bir evde ise kiraya çıkmadan önce yapılacak harcamaları ekleyin.
Arifiye ve Erenler’deki seçeneklerde de ulaşım kolaylığını konutun bulunduğu sokak ve gerçek yolculuk üzerinden değerlendirin.
Kiracılı ev alırken hangi kira üzerinden hesap yapılmalı?
Kiracılı bir dairede, ilandaki “kira potansiyeli” ile mevcut kira birbirinden farklı olabilir.
İlk hesabınızı mevcut sözleşmedeki kira ve ödeme durumu üzerinden yapın. Evin gelecekte daha yüksek bir bedelle kiralanabileceği düşüncesini ayrı bir senaryo olarak değerlendirin.
Satın alma öncesinde mevcut kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını ve depozito bilgilerini inceleyin. Kira değişikliği veya tahliyeye ilişkin beklentileriniz varsa, bunları işlem öncesinde hukuki açıdan netleştirin.
Böylece yatırım hesabınız, henüz gerçekleşmemiş bir kira beklentisine bağlı kalmaz.
Krediyle ev alıyorsanız bir hesap daha yapın
Kira getirisi olumlu görünse bile kredi taksiti aylık bütçenizden ek ödeme yapmanızı gerektirebilir.
Örneğin, aylık kira 25 bin TL, kredi taksiti 35 bin TL ise bakım ve diğer giderlerden önce bile her ay 10 bin TL ek kaynak gerekir.
Bu yüzden şu soruyu cevaplayın:
“Ev boş kaldığında veya beklenmedik bir masraf çıktığında ödemeleri rahatlıkla sürdürebilir miyim?”
Kredi taksitlerini gider sonrası kira gelirinden çıkardığınızda, dönem sonunda cebinize giren veya cebinizden çıkan parayı görürsünüz. Buna nakit akışı denir. Taksitin anapara kısmı borcunuzu azalttığı için nakit akışı ile yatırımın toplam kazancı aynı şey değildir.
Satın almadan önce bu beş rakamı netleştirin
Kira geliri için ev alırken kararınızı kolaylaştıracak beş temel bilgi vardır:
Toplam başlangıç maliyeti: Ev ve alım için yapacağınız bütün ilk harcamalar.
Gerçekçi aylık kira: Benzer konutlarla desteklenen kira beklentisi.
Yıllık malike ait giderler: Bakım, sigorta, vergi ve diğer ödemeler.
Boş kalma senaryosu: Ev bir veya iki ay kiralanamazsa hesabın nasıl değişeceği.
Giderlerden sonra kalan tutar: Varsa kredi ve gelir vergisi etkisiyle birlikte size kalan para
.
Bu rakamları yan yana koyduğunuzda, hangi evin hedefinize daha uygun olduğunu daha rahat değerlendirebilirsiniz.
Sakarya’daki kira yatırımınızı birlikte değerlendirelim
Sakarya’da kira getirisi için ev arıyorsanız veya mevcut konutunuzun getirisini merak ediyorsanız, fiyat ve kira bilgilerini birlikte inceleyebiliriz.
Ben Halit Kolaç, RE/MAX Hür Sakarya gayrimenkul danışmanıyım. Serdivan, Adapazarı, Arifiye ve Erenler’deki konutları; satın alma bedeli, kira beklentisi, giderler ve yeniden satış koşulları açısından karşılaştırmanıza yardımcı olabilirim.
Sitedeki formdan veya WhatsApp üzerinden bütçenizi ve yatırım hedefinizi paylaşabilirsiniz. Beğendiğiniz bir ilan varsa bağlantısını; mevcut bir eviniz varsa konumunu ve kira bilgisini ileterek başlayabilirsiniz.
Kira Getirisi İçin Görüşme Talep Edin
Yorumlar